Новости

В мероприятии приняли участие председатель Комитета Госдумы России по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень, председатель Комитета Госдумы России по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, генеральный директор АО «АИЖК» Александр Плутник, от «ОПОРЫ РОССИИ» - президент Александр Калинин, первый вице-президент Владислав Корочкин и председатель Комитета по строительству Николай Циганов.

Главным вопросом дискуссии стал законопроект №139186-7, регламентирующий создание в России компенсационного фонда защиты прав дольщиков. Законопроект призван исполнить соответствующее поручение Президента Российской Федерации. На протяжении последних нескольких месяцев Министерство строительства и ЖКХ России предлагало для обсуждения экспертному сообществу несколько редакций законопроекта, но большинство пожеланий экспертов, к сожалению, не вошли в редакцию, внесенную к первому чтению. Это и послужило причиной проведения публичных парламентских слушаний.

Комментируя законопроект о создании в России компенсационного фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, Александр Калинин отметил ряд коллизий, волнующих предпринимателей в регионах: «Нормы законопроекта могут привести к нарушению основных принципов справедливой конкуренции. Небольших строительных компаний на рынке сотни тысяч, где гарантии, что они будут обладать равными условиями для деятельности наряду с крупными застройщиками. Далее. Авторы законопроекта разработали механизмы санации для объектов жилой недвижимости, но при этом не предусмотрели механизмы разрешения вопросов с объектами социальной, транспортной инфраструктуры, которые строятся в рамках реализации одного проекта, а также нежилыми помещениями и коммерческими площадями».

В части внесения изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» авторы законопроекта предлагают при конкурсном производстве в рамках третьей очереди удовлетворять денежные требования граждан и фонда. Участники долевого строительства – юридические лица, подлежат удовлетворению в четвертую очередь.

Такой подход, по мнению президента организации, требует отдельного изучения, так как большинство юридических лиц, приобретающих жилые помещения в многоквартирных домах на стадии строительства – это органы муниципальной власти, которые таким образом пытаются решить социальные проблемы своих территорий. Социально незащищенные категории граждан должны иметь равные права при разрешении ситуации с проблемным застройщиком.

«Если в тексте законопроекта нет конкретики по каждому шагу алгоритма работы Фонда, все это должно регламентироваться актами Правительства, а их порядка десяти. Если такая юридическая техника сохранится, то законопроект должен проходить все чтения с приложением проектов этих подзаконных актов», - подчеркнул глава «ОПОРЫ РОССИИ».

Александр Калинин согласился с министром строительства и ЖКХ России Михаилом Менем в той части, что принятие законопроекта не должно привести к уходу с региональных рынков недвижимости средних игроков. «В разных регионах могут вводить разную ставку для крупного и среднего бизнеса. К примеру, для крупных застройщиков она может составлять 1%, для средних – 6%. В результате, ряд средних застройщиков могут уйти с рынка. Этого нельзя допустить», — отметил президент «ОПОРЫ РОССИИ».

В свою очередь, председатель Комитета «ОПОРЫ РОССИИ» по строительству Николай Циганов акцентировал внимание на важности решения двух ключевых вопросов: «Первое: Эксперты задаются вопросом, почему авторы законопроекта предлагают завершать строительство исключительно с новыми компаниями и ЖСК? Может, на первой стадии следует выявить возможные варианты сохранения на рынке добросовестного застройщика, что поможет ему завершить объект. Почему законодатель готов предоставить безвозмездный и беспроцентный займ новому застройщику без гарантий завершения строительства, но не готов поддержать уже существующую не один год на рынке компанию?».

Ко второму вопросу он отнес необходимость решения создаваемым компенсационным фондом проблем, в том числе накопленных на строительном рынке до 2017 года, а не только рынка долевого строительства. Эксперты выделяют две волны появления проблемных объектов: первая волна в период с 2005 по 2013 года (порядка 40 000 дольщиков), вторая волна в период с 2013 по 2017 года. Причем вторая прогнозируемая волна – это уже застрахованные объекты в страховых компаниях и ОВС. В зоне риска сегодня находятся почти 30 тыс. дольщиков. Но первая волна – это пока полностью нерешаемые проблемы. Представленный механизм не решает эти проблемы».

Страховой сектор не оставил без внимания это событие, так как в соответствие с поручениями Президента РФ Компенсационный фонд не должен иметь альтернатив. Что означает, что страховые компании потеряют целый сегмент рынка.

Стоит отметить, что практически все выступающие обращали внимание профильного комитета Госдумы и авторов законопроекта на одни и те же неурегулированные пока положения, а именно:

Во-первых, государственный компенсационный фонд не может быть создан на базе некоммерческой организации. Основой такого механизма должна стать публично-правовая компания. Сопредседатель «Деловой России», Антон Данилов-Данильян, отметил в этой части следующее: «Насколько я помню. Компфонд защиты дольщиков был задуман по принципу АСВ, но АСВ подчиняется Банку России и, в случае критических ситуаций, они обращаются в ЦБ. Фонд защиты дольщиков по представленному алгоритму не подчиняется ЦБ, а значит в случае недостаточности средств будет брать недостающие средства из бюджета. Правильно ли это?»

Во-вторых, необходимо уже на стадии первого чтения понимать, если базовая ставка будет плавающая, то какой устанавливается минимальный и максимальный пороги такой ставки. Сегодня застройщики планируют будущие проекты и должны понимать, какие затраты они будут нести в этой части.

В-третьих, количество и суть предлагаемых полномочий будущего фонда настолько широки, что возникают риски снижения уровня конкуренции на рынке жилищного строительства. Более того, законопроектом не предусмотрены четкие механизмы формирования управляющих органов фонда. Часть представленных положений в этой части противоречат друг другу.

В-четвертых, остается неясным вопрос о том, как, кто и по каким методикам будет проходить процесс андеррайтинга.

Подводя итоги слушаний, председатель Комитета Госдумы России по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, отметил, что никто из выступающих не высказался против создания фонда, такой механизм действительно нужен рынку. Но существуют действительно явные коллизии, которые необходимо устранить. Самые яркие пробелы необходимо заполнить в самое ближайшее время, только после этого законопроект будет вынесен на рассмотрение Комитета Госдумы.